什么是管理公司？

在日本的公寓经营中，一般都是由管理公司负责管理租赁等系列日常繁琐的事务处理。

管理公司所负责的业务内容

管理公司是一家主要从事租赁物件管理的公司。

在代表业主管理和维护租赁物件的同时，还负责招募入住者和处理入住者的投诉，营造业主和入住者双方都满意的居住环境。

由于日本之前的不完善制度；使得租赁房屋的管理没有系统的管理、服务。

房东自我的一套一套的管理非常的繁琐。

为此，日本国土交通省于2021年成立了「租赁住宅管理业者登录制度」 ，旨在优化物业管理工作。

在这里，出现的就是拥有正规管理房屋，对内入住者有着系统的服务的管理公司了。

管理公司的业务大致可分为“租赁管理”和“建筑物管理”。租赁管理是指招募入住者、处理投诉等主要为入住者提供服务的业务，建筑物管理是指建筑物的清扫业务等与建筑物的维护管理相关的业务。

另外，业主委托不动产管理公司进行管理时，也可以将进行租赁管理的公司和进行建筑物管理的公司分开。

租赁管理的主要职责包括:

• 招聘租户

• 租约相关程序(新增及续期)

• 收取租金，督促租金拖欠者

• 租客的投诉处理

• 租客的离开的现场见证，房屋退租后的清扫维修的清算

• 安排维修工程等

如果您将管理权委托给管理公司，您也可以只委托上述任何一项基本上，委托内容越多，支付的管理委托费也越高。接下来，我们将详细介绍各自的业务。

招聘住户

是在房屋有空房的情况下招募住户。租赁管理公司决定入住后，分别向业主和入住者收取租金的半个月 ~ 一个月的中介费。

在租赁经营中填补空缺是非常重要的，所以选择一个有经验、业绩和销售能力的公司是非常重要的。

租约相关手续(新增及续期)

在招租结果确定入住的情况下办理新租约手续，以及为合约期满后仍继续居住的租户办理续租手续。

收取租金，督促拖欠者

我们会每月收取租金，如果有人拖欠，我们会督促他们。根据日本法律，入住者方面的权利很强，即使对拖欠租金者的催促没有改善，也不能轻易让他们离开。因此，委托给房地产管理公司会比较放心，因为管理公司可以负责很好的督促。

投诉处理

处理有关设备的投诉，以及住户之间的纠纷。

处理投诉纠纷可能会带来精神上的困难，也可能是紧急情况，所以如果可能的话最好委托给房地产管理公司。

容易投诉的内容包括噪音、异味、恶臭等，还有浴室和洗衣机等水循环漏水、倒垃圾的规则、在公用部分放置个人所有物、饲养宠物的相关问题等。

例如，在公寓或公寓产生的噪音问题上，除了上下楼层和左右邻居之外，还可能有另一个来自相邻斜上下楼层的投诉。即使有人抱怨“楼上的人太吵了”，也有不少人因为一厢情愿或误会，实际上噪音并不是来自楼上的房间。在这种情况下，如果处理不当，事情可能会变得更加复杂，因此将投诉委托给熟悉处理的管理公司会比较放心。

租客的离开的现场见证，房屋退租后的清扫维修的清算

我们会在租客离开时在场见证，并收回钥匙，结清押金。关于离开时的押金返还，因为这是与住户之间容易发生纠纷的部分，所以处理好这件事很重要。

有经验的管理公司会根据日本相关的法律进行确认；并详细计算好需要扣除与返还的部分保证业主与租客双方的权益。

安排维修工程等

安排搬迁后的墙纸和地板修缮工程。在租赁经营方面，维修工程须尽量节省开支，同时维持适宜住户居住的环境。

因此，在确定修缮工程的适当时机的同时，委托哪些承包商进行修缮也是一个关键问题。委托管理时，如果有正在使用的维修公司，最好事先告知。

另外，这项业务也可能由建筑物管理公司进行。

建筑物管理的主要工作

• 建筑物的维修保养

• 设备的维护和管理

• 清洁服务

• 制定长期维修计划

建筑物的维修保养

可以毫不夸张地说，日常维护是保持租赁物业价值的关键因素，而租赁物业是业主最重要的资产。

在维修方面，我们会定期检查外墙、天台、公用走廊、入口大厅、停车场及花园，并在有需要时进行简易维修。例如，如果外墙是瓷砖，检查是否有浮动或剥落，公用部分的电灯是否损坏，停车场的沥青是否掀起，花园种植部分的修剪，除草等。

设备维护管理

设备的维护管理包括“法定检查”和“自愿检查”。法定检查是指根据各种法律规定必须进行检查的检查，自愿检查顾名思义，是由房地产管理公司自愿进行的检查。

强制性的法定检查主要包括:

-检查消防设备

这是根据消防法规的，包括检查灭火器具、洒水装置、警报器和感应灯。

-检查简易专用供水系统

根据供水法，对总有效容量超过10平方米的蓄水池和高架水箱进行检查。

-化粪池的保养、清洁和定期水质检查

根据净化槽法，分别规定了保养检查、清洁和定期水质检查的检查时间。

-升降机等定期检查

根据《建筑标准法》、《职业安全与健康法》，对电梯安全进行检查。但是，电梯维护可能不会通过管理公司。

清洁服务

清洁工作可以通过保持建筑的美观和保持住户的舒适生活来防止资产价值的下降。这项清洁工作主要包括日常清洁工作，例如清洁工作，以及对走廊和骇过阴阳线进行高压清洁的例行清洁工作。

制定长期维修计划

为了保持租赁物业的资产价值，制定一个由一个(或一个法人)业主拥有的租赁物件的长期维修计划。

没有经过必要修缮的建筑物退化速度很快，这不仅会增加空置风险，而且还会对出售时的物业价格产生重大影响。修缮计划会因建筑物的结构而有所不同，以 RC 结构为例如下:

• RC结构情况下的修缮计划实例

第5-10年: 阳台、楼梯、走廊涂装、室内设备维修、排水管道高压清洗等

第11-15年: 屋顶和外墙的粉刷，阳台、楼梯和走廊的粉刷和防水，热水器的维修和更换，排水管的高压清洗

第21-25年: 屋顶和外墙的粉刷和更换，阳台、楼梯和走廊的粉刷和防水，浴室设备等的维修和更换，排水管的高压清洗和更换

如上所述，管理公司进行租赁管理和建筑物管理。如前所述，可以将租赁管理和委托管理建筑物的公司分开，也可以只委托部分租赁管理工作因此，您可以考虑适合业主的管理方法。

房东与管理公司的合同有两种

委托管理公司管理有两种合同: 中介合同和代理合同。通过了解每个合同的类型，您可以选择更符合所有者需求的管理方式。

与物业管理公司的中介协议

在中介合同中，管理公司介入业主和租户之间进行管理工作。

此外，对于中介合同，业主可以委托多家物业管理公司进行管理、选择租户及签订租约业务。

与物业管理公司的代理协议

在代理协议中，物业管理公司代表业主进行管理工作。

此外，对于代理协议，业主只能与一家公司签订协议、选择住户和租赁合同业务不仅可以得到辅助，还可以负责住户的审查和租赁合同的签订业务。